原標(biāo)題：成都引用民法典規(guī)定試點小區(qū)取消物業(yè)實行自治管理引發(fā)物業(yè)存廢之爭

建立物業(yè)退出機(jī)制鼓勵多種管理方式并存

提起物業(yè)，小區(qū)業(yè)主“又愛又恨”，有些業(yè)主“愛”它在自己需要幫助時能雪中送炭，有些業(yè)主則“恨”它對自己的訴求視而不見。

作為安居樂業(yè)的“大管家”，業(yè)主都期望自己的小區(qū)能擁有一個負(fù)責(zé)任、服務(wù)好的物業(yè)公司。但是，長期以來，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在難以調(diào)和的矛盾。近日，四川成都試點小區(qū)成立業(yè)主委員會，實行業(yè)委會自治管理，這則“成都打響取消物業(yè)第一槍，實行業(yè)主自治”的消息再次引發(fā)小區(qū)物業(yè)存廢之爭。

“取消物業(yè)的呼聲不絕于耳，其根源在于物業(yè)公司提供的服務(wù)和業(yè)主的需求不匹配。從現(xiàn)有法律規(guī)定來看，業(yè)主要求取消物業(yè)公司的要求合理合法，但取消后，如何構(gòu)建良好的業(yè)主自治管理模式也是值得思考的問題?！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授劉俊海近日接受《法治日報》記者采訪時表示，對于雙方矛盾不能一味回避，而是要鼓勵采取多種形式的物業(yè)管理方式。

物業(yè)服務(wù)矛盾頻發(fā)

在“摸黑”開門近半個月后，家住北京市海淀區(qū)彰化路附近某小區(qū)的梁慧最終無奈之下和丈夫自行購買了燈泡，踩著家中的折疊梯子更換了樓道里的聲控?zé)簟?/p>

“聲控?zé)粼缇蛪牧耍客砘丶叶嫉么蜷_手機(jī)上的手電筒找鑰匙孔?！绷夯鄱啻蜗蛐^(qū)物業(yè)反映這一問題，對方表示會盡快安排人手更換，豈料這一“盡快”竟等了半個月未果。

梁慧居住的小區(qū)并非高檔社區(qū)，但每年3000多元的物業(yè)費也并不算低?！半y道業(yè)主給物業(yè)公司交的這些錢，連買個燈泡都費勁嗎？”

像梁慧這種對小區(qū)物業(yè)“有情緒”的業(yè)主不在少數(shù)。一位陳姓業(yè)主表示，因為樓上住戶衛(wèi)生間漏水，自己多次向小區(qū)物業(yè)尋求幫助，但物業(yè)公司僅安排兩家住戶溝通了一次再無后續(xù)進(jìn)展。

“服務(wù)找不著人，催繳費卻是一門兒靈?！绷夯圩庥昧诵^(qū)的地下停車位，每年停車費6000多元，物業(yè)公司會在到期前不斷催繳，“每年只有這時候最積極，真是‘干啥啥不行，收費第一名’。”

除了拿錢不辦事，還有小區(qū)業(yè)主向記者反映物業(yè)公司涉嫌巧立名目，意圖多收費。

家住北京市豐臺區(qū)某小區(qū)的吳迪，擁有多個“廢棄”的門禁卡，究其原因是小區(qū)差不多每半年就要換一次出入口大門，這也意味著業(yè)主需要重新更換門禁卡，但只能免費領(lǐng)一個，其他都要單收費，一個門禁卡20元左右，一般家庭都要配備兩三個門禁卡。

“小區(qū)電梯內(nèi)的廣告收益是否應(yīng)該歸全體業(yè)主所有？”就這個問題，吳迪也曾多次找小區(qū)物業(yè)問過，但并沒有得到滿意的答復(fù)，收支情況更不對業(yè)主明示。

記者在一些小區(qū)論壇看到，吐槽物業(yè)問題的帖子往往跟帖最多，且“沒有最糟，只有更糟”，主要集中在物業(yè)服務(wù)差、亂收費等方面。

物業(yè)公司角色錯位

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高低不僅直接影響業(yè)主居家生活體驗，也會間接影響房產(chǎn)價值，可謂至關(guān)重要。”在劉俊?？磥恚飿I(yè)和業(yè)主矛盾頻發(fā)，多數(shù)問題還是出在物業(yè)公司方面。物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的服務(wù)契約關(guān)系，但實際上不少物業(yè)公司并未以服務(wù)為本，而是以“管理者”自居，有的甚至凌駕于業(yè)主之上，無視業(yè)主合理訴求。

劉俊海認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)矛盾頻發(fā)有一定“歷史原因”，比如很多小區(qū)物業(yè)公司最初都是由房地產(chǎn)開發(fā)商所選，服務(wù)質(zhì)量難以保障。加之此前法律對物業(yè)服務(wù)的規(guī)制相對有限，導(dǎo)致這一行業(yè)無序發(fā)展。

對于物業(yè)服務(wù)問題，國家通過完善立法對其進(jìn)行了規(guī)范。2021年1月1日起施行的民法典第二百八十四條規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

小區(qū)公共區(qū)域收益一直是筆糊涂賬，除電梯廣告費外，還有小區(qū)會在小區(qū)內(nèi)劃定一塊場地作為公共停車場，收取停車費。這些收益原則上都屬于全體業(yè)主，此前由于沒有相應(yīng)的法律條款對其規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司基本都將這筆錢據(jù)為己有。

對于爭議較大的電梯廣告收益歸屬問題，民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除經(jīng)營成本之后屬于業(yè)主共有。

中國法學(xué)會消費者權(quán)益保護(hù)法研究會副秘書長陳音江認(rèn)為，物業(yè)公司在收費及費用使用方面沒有向業(yè)主明晰，這也是雙方矛盾糾紛頻發(fā)的最主要原因之一。民法典對此有明確規(guī)定，需要以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?？梢?，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公示物業(yè)費的明細(xì)和物業(yè)費的具體用途，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)費的用途明細(xì)監(jiān)督物業(yè)公司工作。

鼓勵業(yè)主理性自治

“業(yè)委會，勝訴！清退工作，繼續(xù)！”近日，黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)某小區(qū)業(yè)主群發(fā)布的一則消息引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

事件起因是香坊區(qū)一街道辦下發(fā)通知責(zé)令某小區(qū)業(yè)委會停止解聘物業(yè)，隨后該街道辦被業(yè)委會告上法院。最終法院判決，該街道辦適用的法律、法規(guī)錯誤，對業(yè)委會請求撤銷街道辦這一通知予以支持。

近年來，社會上關(guān)于取消物業(yè)、實行業(yè)主自治的呼聲不絕于耳，取消物業(yè)公司是否合法？

民法典第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。這意味著，小區(qū)業(yè)主解聘物業(yè)公司是合法的，業(yè)主自治是業(yè)主的民事權(quán)利和民事自由。

當(dāng)前已有部分地區(qū)的小區(qū)嘗試取消物業(yè)公司管理，實行業(yè)主自治模式，并取得了一定效果。廣東省廣州市祈樂苑小區(qū)2015年便成立業(yè)主委員會開始業(yè)主自管，明確所有公共收入屬于全體業(yè)主所有，每個月都會公開收入明細(xì)，還選舉了幾位業(yè)主獨立擔(dān)任監(jiān)督員，負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)各項費用的支出。

“小區(qū)業(yè)主自己管理自己，最重要的是要保持公開透明?！逼順吩沸^(qū)業(yè)委會主任冼敏強(qiáng)介紹說，小區(qū)每年物業(yè)管理收入包括物業(yè)管理費、車位費等，除支付物業(yè)人員工資外，其他結(jié)余費用全部用在小區(qū)建設(shè)上。此外，小區(qū)物業(yè)中心員工包括物業(yè)主管全部由業(yè)主自聘，業(yè)主有了更大的協(xié)商權(quán)和決定權(quán)。

“如果物業(yè)公司盡心盡責(zé)，委托物業(yè)公司管理服務(wù)能省不少麻煩，如果取消物業(yè)公司，實現(xiàn)業(yè)主自治，則需要有一套相對完備的業(yè)主自治制度?！眲⒖『ＵJ(rèn)為，當(dāng)前還有不少小區(qū)沒有成立業(yè)委會，這樣既不利于與物業(yè)交涉，也不利于實現(xiàn)小區(qū)自治，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，鼓勵小區(qū)合法成立業(yè)委會，鼓勵業(yè)主理性自治。

針對部分小區(qū)業(yè)主采用拒交物業(yè)費的方式和物業(yè)公司對抗的做法，陳音江認(rèn)為，這樣只能造成惡性循環(huán)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)差等理由拖欠甚至拒交費用，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司確有問題甚至出現(xiàn)違法行為，應(yīng)采取合法手段進(jìn)行維權(quán)?！跋嚓P(guān)部門應(yīng)加大對物業(yè)公司監(jiān)管力度，建立健全物業(yè)公司退出機(jī)制，加大對服務(wù)差、投訴多的物業(yè)公司的懲處力度，倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)管理水平?！甭?李曉軍