□ 常金星

當前，住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的選任與解聘、公共維修資金的使用、重大維修與重建、業(yè)主規(guī)章的制定與修正等，均需要業(yè)主意見。業(yè)主意見表達與集成的平臺是業(yè)主大會，業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會。但我國大部分住宅小區(qū)根本無法召開業(yè)主大會，業(yè)主自治權難以實現(xiàn)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的難產(chǎn)導致了住宅小區(qū)管理和運行中出現(xiàn)了許多問題。

第一，住宅小區(qū)建筑物維修，業(yè)主意見征集路徑需要暢通。按現(xiàn)行法律，小區(qū)建筑物共有部分需要維修時，依法可以動用公共維修資金。公共維修資金由政府保管，日常維修的使用的決定權在業(yè)主委員會。由于業(yè)主委員會難以成立，住宅小區(qū)共有部分的維修只好通過物業(yè)服務企業(yè)挨家挨戶征求意見或者公告的方式進行，挨家挨戶征求意見的方式缺乏透明度，容易產(chǎn)生信任問題。公告方式的實質(zhì)是“默認等于同意”，既無明確的法律規(guī)定支撐，也與“明示同意、默示拒絕”的民法理論有違。

第二，當共有部分受侵害時，救濟措施需要跟上。共有部分受侵害的事件主要分為三類：一類是來自業(yè)主的侵害。違規(guī)裝修、違法擴建、長期堵占通道是常見現(xiàn)象。一類來自物業(yè)服務企業(yè)的侵害。主要表現(xiàn)為：違法占用公共道路設立車位、出租外墻用于廣告獲取租金、在電梯口或者屋頂?shù)仍O置廣告謀取利益等。一類來自小區(qū)之外的居民或者單位的侵害。常見表現(xiàn)為違法在小區(qū)內(nèi)長期停放車輛、侵占小區(qū)空閑土地等。發(fā)生上述侵害時，法律規(guī)定的追究加害人的民事責任主體是業(yè)主委員會，但業(yè)主大會和業(yè)主委員會的難產(chǎn)，造成了原告主體缺位，業(yè)主面對侵權行為“維權不能”。

第三，業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利難以落實。住宅小區(qū)的正常運行，離不物業(yè)服務，物業(yè)服務關系的實質(zhì)是契約關系，是業(yè)主與物業(yè)服務提供者雙向選擇的結(jié)果。住宅小區(qū)建成時，在業(yè)主進入小區(qū)前，就需要物業(yè)服務，這時還不可能成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。因此，一般情形下，小區(qū)的第一個物業(yè)服務企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主選定的。業(yè)主辦理入住手續(xù)時，必須無條件地認可開發(fā)商選定的物業(yè)服務企業(yè)，交納首期物業(yè)費。業(yè)主入住后，如果不滿意物業(yè)服務企業(yè)，可以通過業(yè)主大會作出解聘決議，交業(yè)主委員會執(zhí)行。如果住宅小區(qū)不能召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，則業(yè)主就很難解聘服務差的物業(yè)公司。

為了解決業(yè)主大會召開難題，民法典規(guī)定：業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

居民委員會作為基層群眾性自治組織，一無權力，二少人力物力，很難從根本上解決問題。業(yè)主名單的獲取、業(yè)主大會場地選擇及費用承擔、選舉方法和業(yè)主資格審查等，無不費時費力，如果沒有行政權力的介入，是比較困難的。

權力義務責任一致是行政法的一項基本原則，只有對行政主體明確權力、設定義務和責任，才能保障特定行政目標的實現(xiàn)。筆者認為，應頒布法律或者行政法規(guī)，明確由一個具體的行政機關來負責啟動、指導和協(xié)助城市住宅小區(qū)業(yè)主大會召開，指導業(yè)主委員會的設立。只有這樣，才有可能從根本上解決住宅小區(qū)業(yè)委會成立難題。

（作者單位：河北省保定市中級人民法院）