騰退一直系法院執(zhí)行工作中的“硬骨頭”，湖北省武漢市漢南區(qū)人民法院在執(zhí)行一批騰退系列案件中，踐行善意文明執(zhí)行理念，發(fā)揮執(zhí)行職能、把握執(zhí)行時機、講究執(zhí)行策略，巧妙變“強制騰退”為“租賃”，推動矛盾糾紛實質性化解，充分保障了申請執(zhí)行企業(yè)合法權益的同時，為被執(zhí)行企業(yè)解困，護航企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

續(xù)租價格談不攏，合同解除需騰退

2020年起，A公司將6000余平方米的廠房分別租賃給多家公司及個人，并分別與其簽訂了租賃合同書，約定租賃期間為一年。后因A公司與B公司簽訂了《資產委托代管協(xié)議》，約定自2022年1月1日起，A公司委托B公司全權管理和使用A公司名下的經營性資產。B公司在清理A公司資產過程中，認為其對外租賃的廠房及房屋價格明顯低于市場價格，于是在租賃合同到期后，與承租企業(yè)及個人就續(xù)租價格進行商議，對于達成協(xié)議的就重新簽訂租賃合同，未達成協(xié)議的則根據原有合同約定到期后解除。然而在商談過程中，十余家企業(yè)與個體經營戶表示對大幅上漲的租金表示不滿，又不愿意解除合同，于是B公司委托第三方房地產評估有限公司對其承租廠房租金進行了評估，評估的年度租金標準較原有租金價格相差六倍之大，并向承租方出具了《告知書》，告知其2022年6月30日以前的租金按上年度標準交付，若承租公司愿意按照現評估的年度租金標準可與其重新簽訂廠房場地租賃合同，若雙方無法達成一致，則租賃合同解除，承租公司應在指定期限內返還房屋。然而，書面告知后，因續(xù)簽租金標準與原定租金標準相差過大，雙方仍舊沒有進展，B公司再次發(fā)出《催告書》，仍舊無果，于是B公司訴至法院，要求解除合同，騰退房屋并支付使用期間的房屋占用費。

經法院審理，認定租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租公司繼續(xù)占用房屋未經B公司同意，應當騰退房屋并根據原有租賃合同約定支付房屋占用費。漢南區(qū)人民法院依法判決解除租賃合同，支付房屋占用費并限期騰退房屋。

強制騰退成本高，企業(yè)經營遇難題

因部分承租方未履行生效法律文書確定的義務，B公司向漢南區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人向法官反映，承租方大多是小微企業(yè)或者個體經營戶，原本以為可以順利續(xù)租，在租賃期間根據生產經營需要對廠房進行了維修，添置了相關設施，面對強制騰退，短時間內難以再找到合適的生產場地，前期投入的維修成本無法收回，短時間內無法找到合適的生產場地，拆除的設備也沒法安置，此外還有部分公司還在生產，此時騰退可能面臨企業(yè)訂單無法完成的困境。

了解這一情況后，執(zhí)行法官聯(lián)系了B公司，希望可以從中斡旋，留下履行“緩沖期”。但B公司認為簽訂合同時并沒有約定對附著物損失予以補償，公司給予補償金沒有法律依據，由于已經對案涉廠房進行過租賃價格的評估，無法隨意變更。雙方互不相讓，執(zhí)行一時陷入僵局，擺在眼前的看似只有強制騰退這一個辦法。

但如果強制騰退，被執(zhí)行人需要重新尋找適合經營的廠房，并自行付費拆除添置的相關設施，對于被執(zhí)行人而言，其所需承擔的時間成本、拆除成本及損耗均較大，訂單可能也無法正常完成，對于小微企業(yè)而言，將會使其經營陷入困境。而這批案件前期已經過多輪調解、審理，當事人之間關系緊張，如強制騰退亦可能激化矛盾，造成不利后果。

騰退變租賃，因案施策巧妙破局

因廠房被不同企業(yè)或個人承租，執(zhí)行法官多次走訪調查了解實際情況，憑著多年執(zhí)行經驗，找到了破局之道——騰退變租賃。

如能促使當事人重新簽訂租賃協(xié)議，既能避免場地空置，又能避免騰退影響企業(yè)經營，更符合雙方當事人利益。確定了執(zhí)行方向，執(zhí)行法官多次聯(lián)系B公司負責人，了解到收回廠房后仍有繼續(xù)出租的意愿。于是執(zhí)行法官組織雙方當事人再次調解，當面給他們算了一筆“經濟賬”，評估價格做出的依據系轄區(qū)內現有廠房的租賃價格，因大部分為工業(yè)園區(qū)廠房，租賃價格相對較高，但案涉廠房與其建設要求、配套設施等均有較大差距，經走訪了解，該評估價格顯著高于案涉廠房的實際市場行情，重新尋找合適的承租方可能造成廠房長期空置，而與被執(zhí)行人重新簽訂租賃合同，對于申請公司來說，既避免了廠房空置期，減少了空置期間的維護成本，免去了后續(xù)轉租的后顧之憂，一定程度上提升了出租收益；對于被執(zhí)行人來說，免去了耗時費力的騰退清場及重新尋找廠房，維持了企業(yè)的正常生產經營，可以實現多方共贏的良好效果。最終，經過反復多輪協(xié)調，雙方當事人達成了新的租賃協(xié)議，根據市場的行情和評估的價格，在原有租金之上上浮一定比例，雙方當事人也從針鋒相對到握手言和。案件執(zhí)行完畢后，執(zhí)行法官開展了執(zhí)行情況回訪，擺脫了訴訟包袱的企業(yè)，已經恢復了正常生產經營。

開展“荊楚雷霆2024武漢行動”以來，漢南區(qū)人民法院正確把握善意執(zhí)行和強制執(zhí)行的關系，把每個案件都當作優(yōu)化營商環(huán)境的“試金石”，在執(zhí)行中全面準確開展涉企經濟影響評估，主動為企業(yè)想得多一點、想得深一點、想得全面一點，選擇最為合適的執(zhí)行方式，減少涉訴執(zhí)行對小微企業(yè)經營造成的影響，為中小企業(yè)解憂紓困，讓法治化營商環(huán)境成為企業(yè)發(fā)展的“定心丸”。（湖北省武漢市漢南區(qū)人民法院 王家利）