深冬凌晨，出租屋內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，租客及時(shí)撲滅了火苗，幸未造成人員傷亡。然而，火災(zāi)后，租客拒付租金、拒絕還房，房東于是將租客訴至法院，要求其支付租金、償付損失。租客卻認(rèn)為，火災(zāi)后房屋已無法居住，自己有權(quán)拒付租金，且火災(zāi)導(dǎo)致自己名貴家具、手表等被燒毀，就其損失提出反訴……近日，上海市青浦區(qū)人民法院審理了這起糾紛案件。

出租屋失火 房東租客對(duì)簿公堂

某年深冬凌晨，某民宅臥室內(nèi)突發(fā)火災(zāi)，租客小劉及時(shí)撲滅，幸未造成人員傷亡和大額財(cái)物損失。次日，消防部門尚未勘查完畢，小劉便對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了清理。

火災(zāi)發(fā)生后，小劉住進(jìn)了酒店，拒絕支付火災(zāi)后的房屋租金，并拒絕還房。于是，房東老張將小劉起訴至法院，要求其支付火災(zāi)發(fā)生后的租金、違約金、房屋占有使用費(fèi)等共計(jì)14萬余元。

消防救援支隊(duì)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后，出具《火災(zāi)事故簡(jiǎn)易調(diào)查認(rèn)定書》，其上載明：起火原因排除人為放火、外來火種、吸煙和蚊香等遺留火種、使用明火不慎、焚香祭祖引發(fā)火災(zāi)的可能，無法排除床頭柜位置處電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)的可能。

老張?jiān)V稱，小劉逾期支付租金構(gòu)成違約，理應(yīng)支付租金及房屋占有使用費(fèi)，并償付損失，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

小劉辯稱，不同意老張的訴請(qǐng)?；馂?zāi)發(fā)生后，涉案房屋已無法居住，雙方未就后續(xù)安置事宜達(dá)成一致意見，自己有權(quán)拒付租金。消防部門出具的《火災(zāi)事故簡(jiǎn)易調(diào)查認(rèn)定書》排除火災(zāi)原因是自己使用房屋不當(dāng)所致，火災(zāi)是電氣線路老化故障引起的，故老張對(duì)于火災(zāi)發(fā)生存在過錯(cuò)?；馂?zāi)發(fā)生后，因老張拒絕配合消防部門對(duì)火災(zāi)的進(jìn)一步勘查和責(zé)任認(rèn)定，所以無法明確火災(zāi)發(fā)生的具體原因。

在案件審理過程中，小劉提起了反訴，認(rèn)為火災(zāi)導(dǎo)致自己名貴家具、相機(jī)、手表等被燒毀，要求老張賠償因火災(zāi)導(dǎo)致的損失。老張就反訴辯稱，小劉未能提供證據(jù)證明火災(zāi)是房屋原有電氣線路故障所致，故不同意賠償小劉主張的損失。

法院：綜合實(shí)際損失酌情認(rèn)定雙方責(zé)任

應(yīng)小劉申請(qǐng)，法院依法委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)火災(zāi)原因進(jìn)行鑒定，但因火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)已被小劉清理完畢，證據(jù)未能及時(shí)固定，鑒定機(jī)構(gòu)無法確定火災(zāi)原因。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，本案中，老張和小劉簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。發(fā)生火災(zāi)后，小劉即搬離房屋，拒絕支付租金和返還房屋。雙方對(duì)火災(zāi)發(fā)生的原因及相關(guān)法律后果的處理存有爭(zhēng)議，房屋也未修復(fù)，導(dǎo)致合同履行陷入僵局。

老張?jiān)?023年3月向小劉發(fā)函要求解除合同，為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，法院認(rèn)定雙方的租賃合同已于發(fā)函到達(dá)之時(shí)解除。

在火災(zāi)發(fā)生后，房屋斷水、斷電，在客觀上已經(jīng)無法居住，由于證據(jù)的滅失，導(dǎo)致消防部門無法對(duì)火災(zāi)發(fā)生原因進(jìn)行準(zhǔn)確判定，雙方對(duì)此亦存在爭(zhēng)議，無法確定火災(zāi)歸責(zé)于哪一方?，F(xiàn)雙方均主張火災(zāi)系對(duì)方原因造成并要求對(duì)方賠償相關(guān)損失，但均未能提供證據(jù)證明火災(zāi)原因歸責(zé)，也無法提供充足證據(jù)證明損失的實(shí)際發(fā)生及對(duì)應(yīng)的金額，法院對(duì)雙方主張的損失均不予支持。

火災(zāi)發(fā)生后，雙方均有義務(wù)及時(shí)止損。但小劉一方面認(rèn)為房屋無法居住而拒付租金，另一方面拒絕返還房屋，其行為導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大。最終，法院綜合當(dāng)事人過錯(cuò)程度、房屋空置時(shí)長(zhǎng)、當(dāng)事人的實(shí)際損失，酌情認(rèn)定小劉應(yīng)支付老張租金及房屋占有使用費(fèi)共計(jì)74880元，老張應(yīng)返還小劉押金18000元。

法官說法

法官提醒，房東將房子出租給承租人前，應(yīng)保證房屋符合消防安全條件與安全居住標(biāo)準(zhǔn)，按照要求配置并妥善管理消防設(shè)施、器材、電氣設(shè)備、線路，及時(shí)檢修、消除安全隱患。

如果出租房屋要改變使用功能和結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)消除或者通知承租人消除。

承租人在承租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查房屋設(shè)施有無安全隱患，如果發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時(shí)通知房東并要求消除。在入住后，應(yīng)當(dāng)確保合理合規(guī)地使用房屋，按照合同約定的方法使用租賃物，并加以妥善保管，未經(jīng)房東允許，不得擅自轉(zhuǎn)租或群租。

（2024年1月8日《上海法治報(bào)》）