兩項(xiàng)重磅房地產(chǎn)政策出爐，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。8月31日晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。一方面對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行；另外支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

二套房房貸利率有望降低

此次通知中，關(guān)于統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限的政策，引發(fā)轟動(dòng)。

一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就此通知表示，此舉主要為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)，此政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成，這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規(guī)定相對(duì)而言很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但是確實(shí)有很多城市過去對(duì)于二套房的首付比例規(guī)定為40%，此次明確后有助于各地為政策出臺(tái)提供依據(jù)，另外此次政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求都有積極的幫助，也充分說明了對(duì)于合理住房消費(fèi)需求提振的導(dǎo)向。

另外，此次政策明確，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，對(duì)于二套房方面的政策非常給力。換句話說，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)；此次政策實(shí)際上是一碗水端平，因?yàn)橐С趾侠碜》肯M(fèi)需求，首套房和二套房應(yīng)該都有降息的操作。過去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。

“這一條對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，“但整體看，當(dāng)下全國(guó)除北京、上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本地?zé)o房就算首套，所以按照這一政策，市場(chǎng)上主流購(gòu)房群體基本集中首套房，另外針對(duì)首付比例還需要各地落地執(zhí)行，非限購(gòu)城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購(gòu)的城市，特別是部分二線城市?！?/p>

存量降息幅度待銀行明確

多次預(yù)告之下，存量房貸利率下調(diào)的政策也重磅落地。

從通知內(nèi)容來看，有多種調(diào)整方式可選。一是自2023年9月25日起，存量首套個(gè)人住房貸款的借款人，可向承貸銀行提出申請(qǐng)，由該銀行新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；另外，除了由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款的方式外，借款人同樣也可以通過申請(qǐng)協(xié)商的方式變更合同約定的利率水平。

不過，不管是置換后的新發(fā)放貸款利率水平，還是變更后的貸款合同利率水平，均由對(duì)應(yīng)銀行與借款人自主協(xié)商確定，且在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放或變更后的貸款，只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

具體哪些存量首套住房貸款可以申請(qǐng)降低利率？中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人也進(jìn)行了明確，主要涵蓋2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放、已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)此，張大偉分析，目前首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，并且自人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地已紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入“破4進(jìn)3”時(shí)代，首套房貸款利率最低可至3.6%。在他看來，整體來說，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣告訴北京商報(bào)記者，房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說，因此此次房貸政策具有歷史突破性，出臺(tái)的原因主要和提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)，這也是當(dāng)前特殊歷史時(shí)期對(duì)購(gòu)房者的非常重磅政策。

另外，此次政策明確了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。因此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)購(gòu)房者要積極關(guān)注目前主流的房貸操作，預(yù)計(jì)9月上旬一些銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同，相關(guān)購(gòu)房者要注意此次政策，科學(xué)籌劃，積極降低每月的還貸額。

不過，張大偉也指出，“北京等大城市因?yàn)榧狱c(diǎn)沒有明顯調(diào)整，所以基本沒多大影響。這一政策影響最大的是二線熱點(diǎn)城市，因?yàn)椴糠值貐^(qū)在2021-2022年加點(diǎn)最高，甚至有的達(dá)6%以上，這部分月供如果能全面落地，可能100萬元30年月供能少1000元以上”。

貸款用途應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核

相關(guān)政策的推出正當(dāng)其時(shí)。

談及為何降低存量首套住房貸款利率，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

通知稱，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實(shí)到位。

另外，通知也對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)與防范。例如，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

延伸閱讀

定存再度聯(lián)袂“降息”

新一輪定存“降息”來了。8月31日，北京商報(bào)記者獲悉，已有國(guó)有行今日率先下調(diào)定期存款利率，另有多家全國(guó)性銀行將于明日聯(lián)袂“降息”，定期存款掛牌利率下調(diào)幅度為10-25個(gè)基點(diǎn)。2022年至今，存款掛牌利率已經(jīng)歷了多次調(diào)降，最近一輪下調(diào)在今年6月8日，彼時(shí)定期存款降幅最高達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。如今存款利率再度“降息”且降幅加大，在分析人士看來，此舉或是與部分銀行計(jì)劃調(diào)整存量房貸按揭利率有關(guān)，因此需要負(fù)債端作出更大調(diào)整，緩解按揭利率調(diào)整對(duì)銀行息差的沖擊。

再降

新一輪存款利率下調(diào)開啟，這家銀行率先“搶跑”。8月31日，北京商報(bào)記者從郵儲(chǔ)銀行北京地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)獲悉，該行已于當(dāng)日下調(diào)定期存款掛牌利率，1年期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、2年期下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，3年期、5年期降幅較大，均為25個(gè)基點(diǎn)。此外，協(xié)定存款利率也有10-20個(gè)基點(diǎn)的降幅。不過，北京商報(bào)記者查詢郵儲(chǔ)銀行官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前該行尚未更新調(diào)降后的定期存款掛牌利率表。

除郵儲(chǔ)銀行外，還有多家全國(guó)性銀行或?qū)⒂?月1日聯(lián)袂“降息”。例如，興業(yè)銀行北京某支行理財(cái)經(jīng)理透露，該行定期存款掛牌利率預(yù)計(jì)9月1日下調(diào)，1年期擬下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，2年期擬下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，3年期、5年期擬下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

存款“降息”的預(yù)期在市場(chǎng)傳導(dǎo)，多家銀行客戶經(jīng)理也抓緊時(shí)間向儲(chǔ)戶推介自家的存款。農(nóng)業(yè)銀行北京某支行客戶經(jīng)理表示，“雖然暫未接到明確通知，但存款利率可能隨時(shí)會(huì)下調(diào)，目前3年期定期存款執(zhí)行利率2.85%，但額度有限，有需要最好盡早前往網(wǎng)點(diǎn)存入”。工商銀行成都某支行客戶經(jīng)理也透露，“做好降息準(zhǔn)備，能提前存就提前存”。

不過，亦有多家銀行客戶經(jīng)理表示，雖然有“降息”預(yù)期，但還未接到具體通知。“9月1日存款利率可能會(huì)下調(diào)，但還沒接到具體通知”，中信銀行北京某支行網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，目前3年期定期存款利率為2.5%，1萬元起存的利率為2.95%，但需要聯(lián)系客戶經(jīng)理預(yù)約。招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理也表示，存款利率可能會(huì)下調(diào)，但目前沒有接到正式通知，目前3年期定期存款利率為2.9%。

銀行工作人員大力推介，不少儲(chǔ)戶也搶抓存款規(guī)?！敖迪ⅰ鼻暗淖詈髸r(shí)間。儲(chǔ)戶李夢(mèng)雨（化名）表示，“聽銀行說9月1日存款利率就要下調(diào)了，我趕緊存了3年定期”。儲(chǔ)戶王杰（化名）也透露，預(yù)備8月31日就在手機(jī)銀行購(gòu)買3年期定期存款，趕上存款“降息”前的末班車。

緣何

2022年至今，存款掛牌利率已經(jīng)歷了多次調(diào)降，最近一輪下調(diào)于今年6月8日拉開序幕，彼時(shí)6家國(guó)有大行集體調(diào)整存款利率，從公布的掛牌利率來看，3年期定存利率、5年期定期存款利率下調(diào)基點(diǎn)較多，均降15個(gè)基點(diǎn)，利率分別降至2.45%、2.5%。此后，緊跟國(guó)有大行的步伐，股份制銀行、部分地方銀行也加入“降息”隊(duì)伍。

不過，受金融市場(chǎng)波動(dòng)、投資者投資風(fēng)險(xiǎn)偏好下降等因素影響，此前多輪的存款利率下調(diào)也未能降低儲(chǔ)戶存款的熱情，銀行上半年定期存款仍出現(xiàn)較大增幅，而在存款成本降幅低于貸款收益率降幅的背景下，銀行息差也持續(xù)收窄。2023年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，A股上市的6家國(guó)有銀行和9家股份制銀行上半年凈息差較去年同期下調(diào)9-36個(gè)基點(diǎn)。

“在金融支持實(shí)體的背景下，貸款利率顯著下行，然而銀行的負(fù)債成本保持相對(duì)剛性，息差持續(xù)壓縮，加大了經(jīng)營(yíng)壓力，因此存款利率下調(diào)對(duì)于銀行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)有著重要意義?！睂?duì)于全國(guó)性銀行開啟新一輪存款利率下調(diào)的原因，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，存款利率下調(diào)，對(duì)儲(chǔ)戶的吸引力減弱，疊加居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)以及消費(fèi)場(chǎng)景改善，“存款搬家”的現(xiàn)象將強(qiáng)化，個(gè)人有可能將存款資金轉(zhuǎn)移至消費(fèi)投資等活動(dòng)，為經(jīng)濟(jì)增加活力。

對(duì)比此前定期存款的降幅可以發(fā)現(xiàn)，此輪存款利率降幅更大，下調(diào)幅度為10-25個(gè)基點(diǎn)，明明認(rèn)為，存款降幅加大可能與部分銀行計(jì)劃下調(diào)存量房貸按揭利率有關(guān)，因此需要負(fù)債端作出更大調(diào)整，緩解按揭利率調(diào)整對(duì)銀行息差的沖擊。

北京商報(bào)記者注意到，自監(jiān)管明確“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”后，近期多家銀行發(fā)聲表示，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，已制定相應(yīng)業(yè)務(wù)調(diào)整預(yù)案。

“當(dāng)前，商業(yè)銀行息差處于歷史最低點(diǎn)，商業(yè)銀行還面臨較大的調(diào)降存量房貸利率的壓力，故而具有強(qiáng)烈的訴求調(diào)降存款利率。”星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言認(rèn)為，從房貸占比上看，國(guó)有大行的占比最高，調(diào)降存款利率的動(dòng)力最強(qiáng)，地方性銀行大概率也會(huì)跟進(jìn)，但調(diào)降幅度可能略低，以繼續(xù)保持存款產(chǎn)品的相對(duì)吸引力。

趨勢(shì)

銀行凈息差持續(xù)收窄的背后是銀行面臨的負(fù)債成本高企及貸款利率下行的雙重困境。對(duì)于下半年凈息差走勢(shì)的預(yù)測(cè)，多家銀行管理層在2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，預(yù)計(jì)凈息差仍會(huì)面臨一定下行壓力，但將保持在合理區(qū)間。

凈息差的收窄會(huì)進(jìn)一步拖累銀行營(yíng)收，為減緩息差下行，多家銀行表示，將加強(qiáng)負(fù)債端管控，控制長(zhǎng)期限存款成本，提高活期存款占比。建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮指出，該行后續(xù)將控制3年期以上的長(zhǎng)期限、高付息率存款成本，發(fā)揮大行的托管優(yōu)勢(shì)，保持流動(dòng)性的、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)債資金的來源。

“某種程度上，存款的付息率具備一定的剛性，如果沒有政策指導(dǎo)，商業(yè)銀行通過自身負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整來優(yōu)化付息成本空間是有限的”，郵儲(chǔ)銀行行長(zhǎng)劉建軍表示，考慮資產(chǎn)端的收益率還在不斷下行，存款利率的下行存在可能性。

人民銀行在2023年二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也指出，近年來，我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，但凈息差持續(xù)收窄，利潤(rùn)增速有所下降。商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

展望后續(xù)存款利率的趨勢(shì)，明明表示，在金融讓利實(shí)體、銀行凈息差承壓的背景下，存款利率下行是大勢(shì)所趨，存量房貸利率調(diào)整更提高了銀行負(fù)債端成本控制的必要性，預(yù)計(jì)后續(xù)存款定價(jià)自律管理將進(jìn)一步完善，存款利率仍有下調(diào)空間，幅度需要結(jié)合存量按揭利率下行的情況來看，預(yù)計(jì)10-30個(gè)基點(diǎn)均有可能，除此以外，還可能采取限制結(jié)構(gòu)性存款、協(xié)議存款等相對(duì)高息產(chǎn)品的利率上限，完善存款利率市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制等方式。