■引導(dǎo)樓宇更新，目標(biāo)之一其實(shí)是解決一個(gè)微觀層面的營(yíng)商環(huán)境問(wèn)題。對(duì)于商貿(mào)服務(wù)業(yè)比重高的大城市來(lái)說(shuō)，樓宇的環(huán)境，往往也是最基本的營(yíng)商環(huán)境

■推進(jìn)樓宇更新，更大的意義是指向存量功能轉(zhuǎn)型。樓宇使用到一定階段，伴隨產(chǎn)業(yè)變遷和周邊人群結(jié)構(gòu)調(diào)整，也完全可以承擔(dān)新的職能，迸發(fā)新的活力

一

上海是樓宇的“森林”，高層樓宇在1萬(wàn)棟左右。尤其像南京西路、陸家嘴，堪稱上海乃至全國(guó)最具規(guī)模的CBD，這些地方很多樓從建造到今天，差不多得有三四十年了。

一幢樓用了小半個(gè)世紀(jì)，很多設(shè)施難免陳舊損壞，技術(shù)也跟不上當(dāng)今時(shí)代了。就好比自己家也免不了修修補(bǔ)補(bǔ)。

所以這幾年，上海不少商務(wù)樓宇開始集中進(jìn)入改造期。換鍋爐的、換電梯的、換空調(diào)的、換外立面幕墻的，也有干脆動(dòng)大手術(shù)的。當(dāng)然，因?yàn)楦脑熨M(fèi)用動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，而且改造期間還要妥善安置樓里的企業(yè)白領(lǐng)，所以相當(dāng)一部分有這個(gè)想法的樓宇，實(shí)際上還處于觀望期，一來(lái)觀望效果，二來(lái)觀望政策，期待能由政府挑頭，給一些引導(dǎo)性的紅利。

政策真的來(lái)了。去年6月，《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案（2024—2027）》發(fā)布，方案提出，要對(duì)甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)的樓宇分類施策進(jìn)行更新提升，并圈定了包括小陸家嘴、虹橋開發(fā)區(qū)與商務(wù)區(qū)、世博等在內(nèi)的10個(gè)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，明確通過(guò)財(cái)稅政策、專項(xiàng)資金扶持等方式來(lái)引導(dǎo)樓宇更新。

這半年里，政策風(fēng)向帶動(dòng)市場(chǎng)變化。不久前，位于陸家嘴金融城核心地段的裕安大廈就悄無(wú)聲息地更換了電梯系統(tǒng)，附近寶安大廈今年也把更新冷凍機(jī)組的計(jì)劃提上日程。金穗大廈更是完成了一次徹頭徹尾的“變身”，實(shí)現(xiàn)全方位更新。

上海為什么要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，用政策推動(dòng)樓宇更新？首先不容忽視的是客觀需求。舉個(gè)例子，陸家嘴處于濰坊新村街道范圍內(nèi)的樓宇，一共是36棟。根據(jù)前期排查，其中玻璃幕墻臨近設(shè)計(jì)壽命（20—25年）的建筑5棟，超過(guò)25年的建筑8棟——也就是說(shuō)65%的樓外立面亟待改造。

這些樓里，裕安大廈是1995年建成的。樓里的老電梯用了差不多近30年，最近幾年開始頻頻發(fā)生“電梯關(guān)人”事件。但是修起來(lái)難度又很大，因?yàn)檫@個(gè)型號(hào)的設(shè)備市面上已經(jīng)停產(chǎn)了，出現(xiàn)問(wèn)題連元器件都找不到，唯有改造一條路。

還有些改造真的是技術(shù)迭代帶來(lái)的必然要求。幾年前裕安大廈改造了鍋爐，原因是以前的鍋爐環(huán)保不達(dá)標(biāo)，而且能源供應(yīng)一直是靠0號(hào)柴油。大廈要用柴油，得提前跟中石油預(yù)約時(shí)間，靠卡車來(lái)運(yùn)輸。然而，卡車開進(jìn)陸家嘴并不是一件容易的事情。裕安大廈索性耗資300多萬(wàn)元，換了可以使用天然氣的新鍋爐。

二

當(dāng)然，上海力推樓宇更新提升，背后還有更深層的原因。

裕安大廈更換新電梯的一次性投資是200多萬(wàn)元，但原先的老電梯能耗高，換新之后因?yàn)楝F(xiàn)在的電梯技術(shù)更先進(jìn)，電費(fèi)明顯下來(lái)了。要知道，很多大樓一個(gè)月的電費(fèi)都要100多萬(wàn)元，有更省電的設(shè)備方案，長(zhǎng)期省下的也是筆不小的數(shù)目。

除了顯性的好處，其實(shí)還有很多無(wú)法量化的收效。比如，提升了大樓的運(yùn)行效率。不少白領(lǐng)說(shuō)，現(xiàn)在上下樓要快很多，而且單個(gè)電梯的容量也大了。這無(wú)形中讓裕安大廈相比周邊樓宇更增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，樓宇里原有的租戶黏性也更大了。

所以上海引導(dǎo)樓宇更新，目標(biāo)之一其實(shí)是解決一個(gè)微觀層面的營(yíng)商環(huán)境問(wèn)題。對(duì)于商貿(mào)服務(wù)業(yè)比重高的大城市來(lái)說(shuō)，樓宇的環(huán)境，往往也是最基本的營(yíng)商環(huán)境。今天電梯壞了，明天空調(diào)不冷了，后天熱水不熱了，表面看都是小事，但實(shí)際操作中，卻可能隨時(shí)演化成關(guān)乎樓宇“存亡”的大事。

再加上這兩年宏觀發(fā)展環(huán)境不穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)樓宇市場(chǎng)不可避免面臨更困難的招租環(huán)境。隨著新的板塊、新的樓宇不斷入市，對(duì)老的商務(wù)板塊也有一定沖擊。哪怕像陸家嘴這樣的成熟CBD，一些樓宇想要提高出租率，也是需要以價(jià)換量的。

還有一小部分樓宇，長(zhǎng)期以來(lái)租戶流動(dòng)性大，產(chǎn)業(yè)也五花八門，隨著樓內(nèi)設(shè)施的日益老化，這部分樓所受的市場(chǎng)沖擊最大，目前看也是最迫切需要更新的。不更新，可能就是樓內(nèi)企業(yè)“只出不進(jìn)”，更新，才有機(jī)會(huì)帶來(lái)新的氣象。 

三

到現(xiàn)在這個(gè)階段，可以說(shuō)是政策導(dǎo)向也有了，市場(chǎng)需求也凸顯了，但更新的聲勢(shì)似乎還不夠大。究其原因主要是兩個(gè)方面。

一是改造的現(xiàn)實(shí)難度。記者采訪的一些樓宇，不少出現(xiàn)了新設(shè)備安裝不符合工況要求的情況。比如某樓想要換新的空調(diào)機(jī)組，但樓內(nèi)預(yù)留的空間并不足夠安放現(xiàn)在的設(shè)備，需要在樓里或者樓的周邊重新挖掘空間資源，設(shè)備采購(gòu)的難度也增加了。另外，這里還涉及政策審批的問(wèn)題。

不過(guò)最關(guān)鍵的原因還是錢。樓宇單單改造一項(xiàng)設(shè)備，投資額基本都要幾百萬(wàn)元，對(duì)樓宇業(yè)主的現(xiàn)金流形成挑戰(zhàn)。而很多老樓的產(chǎn)權(quán)又比較復(fù)雜，比如1996年建設(shè)的寶安大廈，其中6萬(wàn)平方米在大業(yè)主手里，還有3萬(wàn)平方米在小業(yè)主手里。改造的費(fèi)用要讓大業(yè)主承擔(dān)有困難，但要獲得所有小業(yè)主的一致認(rèn)同又需要漫長(zhǎng)的協(xié)商。

此刻，地方政府的作用就不單單是發(fā)布一個(gè)引導(dǎo)政策，關(guān)鍵是要搭建平臺(tái)，給這些想要更新的樓宇制定合理的、可操作的方案。

比如浦東濰坊新村街道近年來(lái)就做了一件關(guān)鍵的事情。它把規(guī)劃、建筑、能源等領(lǐng)域的高校和專業(yè)機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)來(lái)作為樓宇更新項(xiàng)目智囊團(tuán)，專門為轄區(qū)內(nèi)的樓宇提供改造的技術(shù)支持、資金支持。前一階段的一次座談會(huì)上，街道邀請(qǐng)的專家就詳細(xì)介紹了現(xiàn)在樓宇最關(guān)心的資金籌措模式的問(wèn)題。

目前來(lái)看，除了最傳統(tǒng)的自籌資金模式外，市場(chǎng)上普遍比較認(rèn)可的是合同能源管理模式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是樓宇邀請(qǐng)一家第三方企業(yè)共同出資更新設(shè)備后，以減少的能源費(fèi)用來(lái)支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本的能源合作方式。這種合作可以有效降低業(yè)主的前期投入。陸家嘴不少有更新計(jì)劃的樓宇已經(jīng)在考察和研究這種合作方式的可行性了。

地方政府也有必要通過(guò)補(bǔ)貼、激勵(lì)等機(jī)制，助推好事最終形成一個(gè)好的結(jié)果。記者了解到，裕安大廈鍋爐改造時(shí)，就曾拿到過(guò)40萬(wàn)元的政府補(bǔ)貼，一定程度上提升了企業(yè)后續(xù)進(jìn)行其他設(shè)備改造的積極性。

四

目前發(fā)生在陸家嘴的樓宇更新，普遍還是狹義的更新。實(shí)際上，上海推進(jìn)樓宇更新，更大的意義是指向存量功能轉(zhuǎn)型。比如很多城市核心地段的樓，本身也確實(shí)需要改造了，但改造后是不是還有必要作為辦公使用，還是有可能轉(zhuǎn)型成為商業(yè)、酒店等，從而有序調(diào)節(jié)同一地段內(nèi)的商務(wù)樓市場(chǎng)供給規(guī)模。

這在國(guó)際上是有成熟經(jīng)驗(yàn)的。比如紐約市政府就提出《“新”紐約：讓紐約為每個(gè)人服務(wù)》的發(fā)展目標(biāo)，旨在打造混合使用、富有活力、包容性強(qiáng)、具有韌性且可持續(xù)的街區(qū)。截至2023年，紐約擁有超過(guò)5500萬(wàn)平方米的高層商辦空間，數(shù)量超過(guò)洛杉磯、達(dá)拉斯兩座城市的總和，所以紐約積極探索適應(yīng)性改造模式，將存量商辦空間改為創(chuàng)意實(shí)驗(yàn)室、教育機(jī)構(gòu)、住宅、酒店和幼兒機(jī)構(gòu)等。

倫敦市政府也持同樣的思路，計(jì)劃充分利用“允許發(fā)展權(quán)”，對(duì)空置辦公空間進(jìn)行改造，力爭(zhēng)在2030年前為城市急需的創(chuàng)意、科技人才提供至少1500套新住宅。為了引導(dǎo)樓宇更新，還精簡(jiǎn)了流程——開發(fā)商不需要再次申請(qǐng)完整的“規(guī)劃許可”，通過(guò)地方政府“事先批準(zhǔn)”的簡(jiǎn)化審批形式就可以獲得改造的權(quán)限。

的確，樓宇使用到一定階段，伴隨產(chǎn)業(yè)變遷和周邊人群結(jié)構(gòu)調(diào)整，也完全可以承擔(dān)新的職能，迸發(fā)新的活力。

這兩年，國(guó)內(nèi)如北京、成都等城市，也像上海一樣，在考慮樓宇的功能性改造。上海最典型的更新案例是南京西路的錦滄文華廣場(chǎng)，由錦滄文華大酒店改造成高端辦公和購(gòu)物中心的復(fù)合型商業(yè)體，驗(yàn)證了樓宇可以為街區(qū)和城市提供更多發(fā)展的可能性和韌性。期待未來(lái)上海有更多樓宇能釋放潛力，以全新的姿態(tài)，更有力地服務(wù)城市的空間和功能重塑。（記者 杜晨薇）